Wysokie ceny mieszkań hamują sprzedaż. Ochłodzenie w mieszkaniówce

(fot. YAY Foto)

Wysokie ceny mieszkań hamują sprzedaż. Ochłodzenie w mieszkaniówce

Nikt już nie liczy na poprawę warunków gospodarczych na rynku nieruchomości. Sprzedaż mieszkań spada, a indeks cen wciąż notuje zwyżki. Stawki za 1 mkw. w największych miastach Polski sięgają już poziomów, jakie widziano tuż po szczycie kryzysu finansowego sprzed dziesięciu lat. Sytuację pogarsza widmo likwidacji otwartych rachunków powierniczych postulowanej przez UOKiK.

Sierpniowy indeks cen mieszkań urban.one dla całej Polski wyniósł 97,79 pkt. To oznacza kolejne, niewielkie acz systematyczne, podwyżki cen na rynku mieszkań. Miesiąc wcześniej ten sam wskaźnik wynosił 97,63 pkt., a rok temu 96,60 pkt. Podwyżki dotyczyły także pozostałych indeksów – wynika z nowego raportu Bankier.pl, „Pulsu Biznesu” i urban.one.

Sprzedaż mieszkań spada, a ceny wciąż rosną

Deweloperzy od miesięcy narzekają na drastyczne podwyżki cen materiałów, gruntów pod zabudowę i presję cenową ze strony pracowników budowlanych. Od miesięcy klienci widzą też efekty tych czynników na cenie, jaką przychodzi zapłacić za 1 mkw. mieszkania.

W grupie dużych miast wskazania indeksu wyniosły w sierpniu 98,38 pkt., co oznacza, że płaci się za mieszkania już niemal tyle, co w 2010 roku. Patrząc na nieco bliższą przyszłość, to o 0,30 pkt. więcej niż w lipcu i o ponad 2 pkt. więcej niż rok temu. Podwyżki dotyczą także samej Warszawy. Ostatnie odczyty to 98,27 pkt – to już prawie 5 pkt. więcej niż przed rokiem.

– Mamy znacząco przeszacowane ceny gruntów budowlanych. Mierzymy się z absurdalnie wysokimi kosztami realizacji budynków mieszkalnych, najwyższymi w historii. Mamy zapaść w procedurach administracyjnych, szczególnie w Warszawie, gdzie administracja samorządowa stosuje albo włoski strajk, wzywając deweloperów do nieustannego uzupełniania wniosków o decyzje lub wprost odmawiając ich wydania – mówi Michał Kubicki, prezes zarządu Unimax Development.

Na rynku gruntów pojawiają się jednak powoli sygnały, że nadchodzą korekty cen. W analizowanym okresie indeks cen gruntów wyniósł 126,47 pkt. – to niewiele mniej niż miesiąc wcześniej, ale już 1 pkt. w dół względem zeszłego roku.

Depresja na rynku

Żaden z grona ankietowanych w badaniu urban.one specjalistów i przedstawicieli rynku nieruchomości nie przewiduje poprawy warunków gospodarczych w najbliższych sześciu miesiącach. Równie depresyjne nastroje dotyczą całej polski, grupy dużych miast, jak i Warszawy (tu pojawił się niewielki odsetek optymistycznych głosów – 5 proc.).

Nie ma jednak zgody, czy będzie gorzej, czy tak samo jak teraz – mniej więcej po połowie rozkładają się głosy za oboma scenariuszami rozwoju sytuacji. Optymistyczniej patrzono natomiast na rynek gruntów – tam ok. 1/3 respondentów oczekuje poprawy, a połowa utrzymania się obecnego stanu.

– Teraz i jesienią nic wielkiego się nie zmieni – nadal będzie zainteresowanie sektorem mieszkaniowym. Korekty cen i urealnienia popytu spodziewam się w II-III kw. 2019 r. Wtedy bańka cenowa zderzy się z możliwościami rynku. Oczywiście nie we wszystkich regionach kraju proces ten będzie przebiegał jednakowo – na początek obejmie kluczowe metropolie, by z czasem wejść też na inne miasta – komentuje Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Nowe regulacje popsują rynek?

Nie słabną także głosy sprzeciwu branży deweloperskiej przeciwko pomysłom UOKiK-u na zabezpieczenie interesów klientów firm deweloperskich. O głośnej dyskusji nad ewentualną likwidacją otwartych rachunków powierniczych i potencjalnych konsekwencjach takich decyzji pisaliśmy już w artykule: „Deweloperzy drżą przed pomysłem UOKiK-u. Czy klienci też powinni?”.

–  To jest droga do wyeliminowania z rynku połowy firm. Przy czym w dużych miastach będzie to raczej mniejszy odsetek, ale miastach poniżej 100 tysięcy mieszkańców może to być 90% firm lokalnych. Proces inwestycyjny na rynku deweloperskim, co do zasady, opiera się na finansowaniu zewnętrznym oraz wpłatach klientów. Jeśli pozbawimy rynek dopływu środków kupujących, będziemy je musieli zastąpić środkami z instytucji finansowych. Oznacza to wszakże wzrost zapotrzebowania na kredyty o ponad 10 razy w stosunku do dnia dzisiejszego. Polski system bankowy nie jest w stanie ich zapewnić – mówi Kubicki.

– Jedynym korzystnym efektem potencjalnie mogłoby być bardziej staranne przygotowywanie inwestycji deweloperskich przez inwestorów z uwagi na znacznie mniejszą ich efektywność - zamknięte rachunki powiernicze na pewno zwiększą koszty prowadzenia działalności deweloperskiej na rynku nieruchomościowym, równocześnie zwiększając przychody i osiąganą na nich rentowność banków prowadzących takie rachunki. Obecnie obowiązujące  przepisy i praktyka rynkowa już na tyle są bezpieczne dla klientów deweloperów mieszkaniowych, że przeciętnie ostrożny klient ma wiele informacji dostępnych w zasięgu ręki, które uniemożliwiają deweloperom łatwe wprowadzenie takiego klienta w błąd – dodaje Sławomir Horbaczewski, były wiceprezes Marvipolu.

Mateusz Gawin

Przeczytaj też

Komentarze