Najem okazjonalny, czyli szybsza eksmisja lokatora? Niekoniecznie

(fot. Bankier.pl)

Najem okazjonalny, czyli szybsza eksmisja lokatora? Niekoniecznie

Najem okazjonalny ma skuteczniej chronić właścicieli mieszkań przed ewentualnymi problemami z eksmisją lokatorów. Jednak jak pokazuje praktyka, usunięcie najemcy może potrwać nawet pół roku.

Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą wynajmu, która w większym stopniu ma chronić prawa właściciela nieruchomości i gwarantować mu bezpieczeństwo w kwestii usunięcia lokatora bez zbędnych formalności. Jednak najem okazjonalny, jak mogłoby się wydawać, nie znosi praw najemcy wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów. W praktyce oznacza to, że wynajmujący nie może pozbyć się lokatora bez powodu, a sam proces może ciągnąc się miesiącami.

Najem okazjonalny – formalności

Aby umowa najmu przybrała formę najmu okazjonalnego, właściciel nieruchomości musi dopilnować kliku formalności. Przede wszystkim należy zachować formę pisemną. Umowa najmu musi być zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Ponadto fakt jej zawarcia należy zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni. A co najważniejsze, do umowy muszą zostać dołączone poniższe dokumenty:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu,
  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
  • oświadczenie osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Tylko dopełnienie tych obowiązków umożliwi właścicielowi mieszkania przeprowadzenie skutecznej eksmisji lokatora w razie rozwiązania istniejącego pomiędzy nimi stosunku najmu.

Najem okazjonalny gwarancją szybkiej eksmisji

Umowa najmu okazjonalnego posiada silnie sformalizowaną formę, przez co ma w większym stopniu zabezpieczać interesy wynajmującego. – Instytucja najmu okazjonalnego stanowi wyjątek od ogólnych zasad najmu lokali mieszkalnych. Zobowiązanie najemcy do złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji, a także potrzeba wskazania lokalu, w którym mógłby on zamieszkać po ustaniu stosunku najmu stanowi gwarancję zaspokojenia potrzeby mieszkaniowych najemcy. Podstawową zaletą zastosowania takiej konstrukcji prawnej jest przede wszystkim interes wynajmującego, który po pierwsze ma możliwość skorzystania z szybkiej ścieżki egzekucji oraz prostego wyeksmitowania najemcy. Sąd może na wniosek wynajmującego nadać, bowiem klauzulę wykonalności na akt notarialny w przypadku, gdyby najemca nie zrealizował żądania opróżnienia lokalu. Co więcej zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu, a także ewentualnych kosztów egzekucji. Tak więc, wskazana instytucja gwarantuje wynajmującemu szybkie i skuteczne odzyskanie nieruchomości oraz zabezpieczenie przed ewentualnymi kosztami postępowania egzekucyjnego – wyjaśniają Julita Bladowska oraz Oskar Kozikowski, aplikanci radcowscy w CONTRAHENDO Kancelarii Prawniczej.

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Rozwiązanie i egzekucja umowy najmu okazjonalnego - formalności

Rozwiązanie umowy

Egzekucja

- jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu, właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela, zawierające: oznaczenie właściciela, najemcy, umowy najmu okazjonalnego lokalu, przyczyny ustania stosunku wynikającego z umowy najmu oraz termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal;

- po upływie wskazanego terminu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu, zawierający: żądanie opróżnienia lokalu (wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą), dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, potwierdzenie zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego faktu zawarcia umowy najmu;

- należy wskazać, że wniesiona podczas zawierania umowy kaucja służy nie tylko jako zabezpieczenie należności wynikających z najmu, lecz również ewentualnych kosztów egzekucji;

- w sytuacji posiadania aktu notarialnego dot. poddania się egzekucji oraz oświadczenia o dysponowaniu innym lokalem mieszkalnym uznaje się, że potrzeby mieszkaniowe najemcy są zaspokojone;

- wierzyciel wnosi o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny;

Źródło: Bankier.pl, na podstawie wypowiedzi Julity Bladowskiej oraz Oskara Kozikowskiego, CONTRAHENDO Kancelaria Prawnicza

Eksmisja niechcianego lokatora może trwać nawet pół roku

Sprawa komplikuje się, kiedy najemca utracił tytuł prawny do zamieszkiwania we wskazanym w oświadczeniu lokalu. Zgodnie z przepisami, o takiej sytuacji powinien poinformować właściciela wynajmowanego mieszkania. Dodatkowo w terminie 21 dni od zdarzenia, wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie eksmisji. Natomiast jeśli tego nie uczyni, wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy.

– Łatwo sobie jednak wyobrazić sytuację, w której najemca pomimo utraty możliwości zamieszkania we wcześniej wskazanym lokalu nie poinformuje o tym fakcie wynajmującego. W takim przypadku, jeżeli dojdzie do postępowania egzekucyjnego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, aż gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie. Jeżeli w ciągu 6 miesięcy gmina nie wyznaczy odpowiedniego pomieszczenia tymczasowego, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Jak widać na przedstawionym przykładzie, również w przypadku najmu okazjonalnego egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu może trwać wiele miesięcy, co naraża wynajmującego na dodatkowe straty – wskazuje r. pr. Mariusz Kowolik Partner Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Jak się okazuje, najem okazjonalny nie we wszystkich przypadkach zapewnia szybkie i bezproblemowe usunięcie lokatora. Jak wyjaśniają Julita Bladowska oraz Oskar Kozikowski z Contrahendo Kancelarii Prawniczej, dzieje się tak, ponieważ polskie prawo musi mieć na względzie treść wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt 19/06. Konieczność implementacji jego wytycznych przełożyła się na wprowadzenie zakazu "eksmisji na bruk” (art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego). W związku z czym jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie.

Obawy przed najmem okazjonalnym

Biorąc po uwagę popularność wynajmu mieszkań na polskim rynku, najem okazjonalny powinien cieszyć się większym zainteresowaniem. Jednak w dalszym ciągu króluje przekonanie, że ten typ umowy nie przynosi korzyści właścicielowi lokalu ani wynajmującemu. Raczej postrzegany jest przez pryzmat licznych formalności, kosztów związanych z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego czy w końcu nie wszyscy chcą zgłaszać fakt zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego.

– Klienci często zadają pytanie, jaki wpływ na umowę najmu okazjonalnego i możliwość "eksmisji" lokatora będzie miało np. odwołanie przez osobę trzecią zgody na zamieszkanie w lokalu w przypadku "eksmisji". W takiej sytuacji należy przyjąć, że bez uszczerbku dla praw wynajmującego eksmisja najemcy, po przeprowadzeniu odpowiedniej procedury, nastąpi w tym tzw. trybie przyspieszonym do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Najemcy nie przysługuje bowiem prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lub tymczasowego pomieszczenia (znacznie wydłużające procedurę eksmisji). Pozostaje wierzyć, że zwiększająca się świadomość prawna społeczeństwa przełoży się na szersze poznanie zalet płynących z zawarcia umowy najmu okazjonalnego zarówno dla wynajmującego jak i najemcy, a w konsekwencji na większą popularność umowy najmu okazjonalnego w życiu codziennym – mówi Anna Wojciechowicz, adwokat z Kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński i Wspólnicy Sp.k.

Katarzyna Rostkowska

Przeczytaj też

Komentarze