"Mieszkanie Plus" – więcej pytań niż odpowiedzi

(fot. FORUM)

"Mieszkanie Plus" – więcej pytań niż odpowiedzi

Program „Mieszkanie Plus” w założeniu ma być odpowiedzią na realny problem drogich (w relacji do zarobków) mieszkań i wynikających z tego wysokich rynkowych stawek najmu. Niestety, w ten sposób rząd funduje nam nowe kłopoty zamiast likwidować problemy, które sam stworzył.

Rządowy program „Mieszkanie Plus” ma być usadowiony na trzech filarach: dofinansowaniu budownictwa komunalnego (TBS plus?), dotowaniu oszczędzania mieszkaniowego (książeczki mieszkaniowe plus?) i przede wszystkim Narodowym Funduszu Mieszkaniowym (NFM). Filarem o potencjalnie największej sile oddziaływania na rynek jest ten ostatni.

Prezentacja programu „Mieszkanie Plus” liczy zaledwie osiem slajdów, w tym dwa tytułowe, zatem konkretów mamy jak na lekarstwo. Idea jest taka, że NFM będzie budował mieszkania na wynajem na gruntach Skarbu Państwa: czyli tych wszystkich marnujących się nieruchomościach kolejowych, wojskowych, poprzemysłowych, rolnych itp.  

Państwowe budownictwo

„Zakładamy, że czynsz w ich przypadku będzie wynosił od 10 do 20 zł za 1 mkw." – zapowiedziała premier Beata Szydło. Oferta ma być dostępna dla „wszystkich Polaków” – jak rozumiem niezależnie od dochodów i stanu majątkowego. Zatem typowe M2 o powierzchni 50 mkw. można by wynająć za 500-1 000 złotych, zapewne zależnie od lokalizacji.

Po doliczeniu opłat za media i eksploatacyjnych łączny koszt wyniósłby ok. 900-1 400 złotych miesięcznie, co wciąż byłoby ofertą atrakcyjniejszą od obecnych stawek rynkowych. Według danych zebranych przez Bankier.pl średnie ofertowe stawki wynajmu w 10 dużych polskich miastach wahają się od tysiąca do 2 800 zł miesięcznie.

Biorąc poprawkę rzędu 20% (bo to ceny ofertowe, z reguły wyraźnie wyższe od transakcyjnych), otrzymujemy faktyczne stawki w granicach 800-2 200 zł. Największe korzyści najemcy odnieśliby w najdroższych metropoliach: Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W tańszych miastach (Lublin, Łódź, Szczecin) różnica raczej nie będzie powalająca.

W swoim programie wyborczym PiS zapowiadał budowę mieszkań za 2 500-3 000 złotych za mkw. Wbrew pozorom taka stawka jest realna. Według obliczeń Narodowego Banku Polskiego opartego na danych Sekocenbudu koszt wytworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku wielorodzinnego o niskiej zabudowie (do 4 kondygnacji) w zależności od miasta waha się od 2 200 zł do 2 600 zł.

Do tego należałoby doliczyć koszty projektu, przyłączy (woda, prąd) i koszty operacyjne, ale nadal można by się zmieścić w przedziale 2 500-3 000 zł/mkw. w przypadku prostego budynku wykonanego z przeciętnych materiałów. Przy średnim czynszu 15 zł/mkw. i średnim koszcie budowy 2 750 zł/mkw. roczna stopa zwrotu z takiej inwestycji wynosiłaby 5,7% (przy założeniu, że mieszkanie byłoby wynajęte średnio przez 10,5 miesiąca w roku). Jeśli od tego odjąć koszt finansowania w postaci rentowności 10-letnich obligacji skarbowych (obecnie: 3,2%), to państwo mogłoby na całym programie jeszcze zarobić. Oczywiście pod warunkiem, że utrzymałoby w ryzach koszty operacyjne, co uważam za założenie całkowicie oderwane od rzeczywistości.

„Państwowy blok w każdej gminie”

Ideę państwowego budownictwa pamiętamy z czasów komunistycznych, gdy ze względów ideologicznych (własność prywatna była fe) państwo było dominującym „inwestorem” na rynku nieruchomości. Teraz ma być jednym z wielu, ale istota „Mieszkania Plus” wykazuje pewne podobieństwa do modelu gomułkowsko-gierkowskiego.

(fot. Malwina Wrotniak / )

Po pierwsze to rząd będzie określał, ile mieszkań zbuduje w ramach nowego programu. Jeśli miałby on faktycznie być „powszechny”, to mówimy o liczbach idących w dziesiątki tysięcy rocznie. Zakładając koszt rzędu 3 000 zł/mkw., otrzymujemy 150 tys. zł za znane z filmów Barei M2. Zatem koszt budowy dziesięciu tysięcy mieszkań rocznie wyniósłby 1,5 mld zł plus wydatki administracyjne (bo przecież trzeba by zatrudnić nowych urzędników) na obsługę całego programu.

Za owe 1,5 mld zł na gminę przypadłyby średnio cztery nowe mieszkania rocznie (w Polsce mamy prawie 2,5 tys. gmin). Jeśli rząd przyjąłby hasło „co roku nowy blok w każdej gminie”, to potrzebowałby przynajmniej 20 tys. mieszkań rocznie (cztery kondygnacje po dwa mieszkania każda) po koszcie ok. 3 mld zł rocznie. To ok. 1% tegorocznych wpływów budżetu państwa, więc taką kwotę dałoby się wygospodarować kosztem np. cięć w administracji. Ale tu akurat ciąć nie można, bo przecież ktoś musi nadzorować program budowy mieszkań.

Skutki dla rynku

W 2015 roku w Polsce oddano do użytku 147,7 tys. lokali mieszkalnych i liczba ta utrzymuje się na zbliżonym poziomie od 4 lat. Z tego ponad połowę wybudowali inwestorzy indywidualni, a ok. 42% deweloperzy. Państwo wchodząc na rynek z wolumenem rzędu 10-20 tys. rocznie zwiększyłoby obecną liczbę nowo budowanych mieszkań o 7-14%.

Jeśli w ramach NFM państwo „rzucałoby” kilkadziesiąt tysięcy lokali rocznie, to zapewne wyparłoby z rynku pewną część inwestorów prywatnych – zarówno tych indywidualnych, jak i deweloperów o najwyższych kosztach. Cześć z nich wypadłaby z rynku definitywnie, poprzez bankructwo.

Znacznie istotniejsze skutki rządowy program miałby dla rynku najmu. „To jest kłopot przede wszystkich tych, którzy kupili mieszkanie jako inwestycję” – trafnie zdiagnozował minister budownictwa Andrzej Adamczyk. Szkoda tylko, że pan minister nie wyciągnął pełnych wniosków z własnej wypowiedzi.

Na krótką metę NFM zapewne skutkowałby pożądanym przez potencjalnych kupujących spadkiem cen, ale w dłuższym terminie prywatni inwestorzy nie byliby w stanie konkurować z rządem budującym nieodpłatnie na naszych (tj. Skarbu Państwa) gruntach. Jeśli inwestorom biznes przestanie się opłacać, to go po prostu porzucą. W ten sposób NFM wyparłby z rynku najmu część wynajmujących, prowadząc do jeszcze większej dysproporcji stawek najmu pomiędzy ofertą z Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, a stawkami rynkowymi.  W konsekwencji dostępność mieszkań na wynajem uległaby pogorszeniu.

Punkty za pochodzenie, czyli powrót do PRL-u

Skoro do programu mógłby przystąpić każdy, to przy cenach najmu niższych od rynkowych chętnych zapewne byłoby wielokrotnie więcej niż mieszkań. Także w tym aspekcie wrócilibyśmy do czasów PRL, gdzie na mieszkanie trzeba się było zapisać, aby je po iluś latach „dostać”. O kolejności przydziału decydowała władza w postaci prezesa spółdzielni mieszkaniowej.

Teraz kierownikiem przydziału byłyby „punkty za pochodzenie”, przydzielane według jeszcze nieznanych oficjalnie kryteriów. Premier Beta Szydło wspomniała jedynie o preferencjach dla rodzin wielodzietnych. Pole do wszelakich machlojek, nadużyć i kombinacji widzę tu ogromne. Wystarczy wspomnieć obecny system rekrutacji do przedszkoli promujący samotne matki kosztem małżeństw.

Pytania bez odpowiedzi

Na obecnym etapie „Mieszkanie Plus” jest bardziej sferą domysłów niż faktów. Znamy zarys idei i praktycznie żadnego konkretu. Aby ocenić konsekwencje rządowego programu, musimy znać odpowiedzi na kilka zasadniczych pytań:

  1. Jaka będzie skala tego programu? Czy będzie roczny limit liczby mieszkań, czy może limit wydatków?
  2. Ile to będzie kosztować i dlaczego tak dużo? Czy rząd opędzi się z obietnicy wyborczej kosztem kilkuset milionów (naszych) pieniędzy, czy też popłyniemy na grube miliardy?
  3. Kto za to zapłaci – to akurat pytanie retoryczne. Koszty poniosą podatnicy. Choćby z faktu tego, że udostępnione „za darmo” grunty Skarbu Państwa wygenerują koszty utraconych korzyści z ich sprzedaży/dzierżawy.
  4. Kto będzie budował te mieszkania? Bo chyba nie urzędnicy Ministerstwa Budownictwa. Czy rząd utworzy państwowe przedsiębiorstwo budowlane, czy też rozpisze przetargi na podobnej zasadzie, jak budowane są autostrady?
  5. Czy wspomniany przez panię premier czynsz (10-20 zł/mkw.) to oferta wiążąca w myśl Kodeksu Cywilnego? I czy jego stawka będzie stała, czy zmienna w okresie umowy?
  6. Od czego będzie zależała wysokość tego czynszu i kto go będzie ustalał?
  7. Kto i na jakich warunkach będzie przyznawał prawo do wynajęcia w ramach NFM?
  8. Czy wynajęte od NFM mieszkanie będzie można komuś legalnie podnająć?

Plusy i minusy „Mieszkania Plus”

Największą zaletą rządowego programu w mojej ocenie jest fakt, że w dyskusji publicznej pojawił się istotny problem gospodarczy, jakim są wysokie koszty zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych (zakup lub wynajem). Problem ten dotyczy zwłaszcza młodych mieszkańców dużych miast, którzy nie załapali się na preferencyjne uwłaszczenie pokolenia ich rodziców i dziadków, gdy nieruchomości można było przejąć od państwa za symboliczne pieniądze. Teraz ludzie mają do wyboru albo najem pochłaniający równowartość ok. 60% przeciętnego (mediana) wynagrodzenia netto albo obciążenie się niebezpiecznym, 30-letnim kredytem o zmiennej stopie procentowej.

Jeśli rząd udowodni, że jest w stanie budować mieszkania za mniej niż 3 000 zł za metr, to ośmieszy całą branżę deweloperską, której przedstawiciele od lat upierają się, że nie da się taniej niż za cztery tysiące. „Mieszkanie Plus” warte jest przetestowania (byle na niewielką skalę) tylko po to, aby zweryfikować tezy deweloperów.

Jako zwolennik wolnego rynku z dystansem podchodzę do tego typu etatystycznych pomysłów. Idea budowania mieszkań przez rządową agendę na państwowych gruntach i za pieniądze podatków jest mi z gruntu obca i budzi bardzo nieprzyjemne skojarzenia. Mimo obiecujących założeń w praktyce gospodarczej program zapewne okaże się mniejszym lub większym niewypałem, na którym skorzysta wąska grupa cwaniaków.

Wolałbym, aby rząd zamiast budować mieszkania zlikwidował przyczyny, z powodu których ceny najmu lub zakupu są tak wysokie w relacji do zarobków. Co więcej, to właśnie państwo jest w znacznej mierze odpowiedzialne za taki stan rzeczy!

Po pierwsze poprzez ustalanie warunków zabudowy, planów zagospodarowania przestrzennego i innych restrykcji zabraniających ludziom postawienia własnego domu na własnym gruncie, za własne pieniądze i na własne ryzyko. Po drugie poprzez ustawę „o ochronie lokatorów”, które efektywnie zabiła w Polsce oficjalny rynek najmu i zablokowała masową budowę mieszkań pod wynajem. Po trzecie to rząd PiS, zabraniając Polakom kupowania gruntów rolnych, zamknął najtańszą ścieżkę dotarcia do własnego domu.

Wystarczyłoby to wszystko „odkręcić”, a problem zbyt drogich nieruchomości mieszkaniowych rozwiązałby się sam i wszelkie RnS, MdM czy „Mieszkania Plus” byłyby psu na budę.

Krzysztof Kolany

Przeczytaj też

Komentarze

Niestety, nie wszyscy użytkownicy internetu zabierają swoją kulturę osobistą do sieci. Dlatego wprowadziliśmy warunek rejestracji dla tych, którzy chcą komentować artykuły. Rejestracja zajmie Ci tylko minutę i umożliwi wypowiedź pod własnym nickiem, pod który nikt się nie podszyje.