'Der Rebound wird kommen - und dann werden zu wenig Flächen da sein'
Holger Schmidtmayr, Vorstand der s Immo, über "normale" Kurse, geplante Investments und das Interesse von Investorenseite



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Börse Express:Nachdem Immobilienaktien im Vorjahr in den Keller geprügelt worden sind, ist es in den vergangenen Monaten wieder rasant nach oben gegangen. Die s Immo-Aktie konnte dabei auch die 5-Euro-Marke wieder testen. Geht der Anstieg jetzt nicht etwas zu schnell?

Holger Schmidtmayr: Mit einem NAV, der deutlich über dem aktuellen Kurs liegt und unverändert zum Vorquartal ist, finde ich, sind wir auf dem richtigen Weg. Für den Absturz gab es viele Gründe, die nichts mit dem operativen Geschäft zu tun haben. Insofern hat sich nach diesen Herzrhythmus-Störungen der Kurs wieder auf einem halbwegs normalen Niveau eingependelt - und ich hoffe, dass er weiter steigt. Insofern finde ich es normal, dass wir jetzt bei um die 5 Euro notieren, und fand es nicht normal, als wir bei 1,9 Euro notierten. Generell glaube ich, dass ein derart schneller und tiefer Absturz - bei der s Immo-Aktie ging es ja von 14,7 auf 1,9 Euro - ein "once in a life time"-Erlebnis war.

BE: Das Neubewertungsergebnis war im Gesamtjahr 2008 mit rund 30 Mio. Euro negativ, im ersten Halbjahr 2009 waren es rund -5 Mio. Euro. Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung ein?

Schmidtmayr: Das Wichtigste ist die bottom-line: Wir sind die einzige im Wiener Prime Market notierte Immobiliengesellschaft, die Gewinn schreibt - und das seit 21 Jahren. Was die Bewertungsergebnisse oberhalb der bottom-line anbelangt, so muss man ja irgendwie darstellen, dass die Welt nun anders über die CEE-Region denkt. Es wäre nicht seriös, weitere Bewertungsverluste auszuschliessen. Die grosse Frage sind unsere Entwicklungsprojekte und wie der Markt am 31.12.2009 etwa über Bukarest und Sofia denkt. Operativ betrachtet ist das aber nicht wirklich wichtig. Denn wir bauen etwa das grösste Shopping Center in Bukarest - zu Renditen von 9% bis 9,5%. Und wir bauen, um zu halten und nicht um zu verkaufen.

BE: s Immo schreibt seit 21 Jahren Gewinn - wird heuer das 22. Jahr in Folge?

Schmidtmayr: Wir geben bewusst keine Guidance für das laufende Geschäftsjahr ab. Es hängt, wie gesagt, von den Bewertungen ab.

BE: Sie sprechen im Quartalsbericht von günstigen An- und Verkaufsmöglichkeiten. Kann man das quantifizieren?

Schmidtmayr: Wir merken die Flucht in Immobilien und werden vielfach auf Verkäufe angesprochen. Wir sind eigentlich in all unseren Märkten, in denen wir tätig sind, eher auf der Verkäuferseite. Für das Gesamtjahr gehe ich von Verkäufen im Ausmass von rund 200 Mio. Euro aus.

BE: Und wie sieht es mit Zukäufen aus - an welches Zeitfenster und an welche Regionen denken Sie?

Schmidtmayr: Die grosse Frage ist, ob es zu Notverkäufen von Unternehmen, die die Zinsen nicht mehr verdienen können, kommt oder nicht. Bis jetzt warten alle, aber es gibt sie noch nicht. Ich persönlich bin der Meinung, dass bis Mitte 2010 derartige Transaktionen stattfinden werden. Geografisch gefällt mir etwa der Berliner Zinshausmarkt sehr gut, aber ich kann mir auch Transaktionen in CEE vorstellen. Wir befinden uns derzeit in einem interessanten Zyklus: Der Rebound wird kommen - wenn auch nicht heute und nicht morgen. Und dann werden wir eine ähnliche Entwicklung wie zuletzt bei der Spirale nach unten sehen. Es werden zu wenig Flächen da sein. Daher sollte man jetzt investieren, was wir auch tun, wie etwa in Sofia und in Bukarest.

BE: Wann wird der Rebound der Realwirtschaft Ihrer Meinung nach einsetzen?

Schmidtmayr: Ich erwarte ihn für das dritte Quartal 2010. Aber die Stimmung vor Ort, etwa in Rumänien, ist auch jetzt besser als viele glauben. Die Leute wundern sich teilweise über uns, die Retailer berichten nicht über Umsatzrückgänge. Meine grösste Sorge ist, dass die Banken der Wirtschaft den Geldhahn abdrehen, dass es auf dieser Seite zu einem Angstsparen kommt. Hier muss man schon mit aller Deutlichkeit sagen, dass die EZB das Geld verbilligt, um der Wirtschaft billigere Kredite zu ermöglichen und nicht damit die Banken mehr Geld horten.

BE: Wie sieht Ihre Entwicklungs-Pipeline und die Finanzierung dieser aus?

Schmidtmayr: Wir haben noch 235 Mio. Euro auszugeben, die sind auch finanziert. Wir haben einen Loan-to-Value von 50%, durchschnittliche Zinskosten von 4,1% und finanzieren mit rund 20 Banken. Die durchschnittliche Laufzeit liegt bei 10,4 Jahren. Derzeit entwickeln wir in Wien in der Neutorgasse einen Büro-/Wohnkomplex, wo wir den Quadratmeter für 7000 bis 14.000 Euro verkaufen. 21 der 34 Wohnungen sind bereits verkauft - soviel zur Nachfragesituation. Weiters bauen wir in der Sechshauserstrasse ein Alters- und Studentenheim, in Bratislava wird im Herbst ein Bürohaus eröffnet. Im Oktober eröffnen wir - ebenfalls in Bratislava - am Beginn der Fussgängerzone ein Hotel und haben damit unser Ziel, in jedem unserer Kernmärkte über das erste Hotel am Platz zu verfügen, erreicht. Neben unseren Einkaufszentren gibt es auch noch einige Projekte, die wir jetzt entwicklungsreif machen.

BE: Wenn Sie die hektischen Ereignisse im Zuge der Finanzkrise Revue passieren lassen, was sind die wichtigsten Erfahrungen, die sie mitnehmen möchten?

Schmidtmayr: Ich glaube, dass viele Aufregungen umsonst waren. Man muss an den Dingen weiter arbeiten, die man beeinflussen kann: Bauen, Portfoliostruktur, etc. Wir haben die Zeit auch genutzt, um unsere Kontakte zu den Investoren zu vertiefen. Sie dürfen nicht vergessen, wir haben 30.000 Privatanleger.

BE: Stichwort Investoren: Wie verhalten sich aktuell die institutionellen Investoren?

Schmidtmayr: Die österreichischen Institutionellen sind in Kauflaune, was die internationalen anbelangt, so kann ich das in ein paar Wochen sagen. Im Oktober besuchen wir US-Investoren, im November dann in Middle East. Wie gesagt, dieses Jahr geben wir noch keine Guidance wegen der Entwicklung in CEE, aber nach diesem Jahr wird es deutlich besser. Wir werden etwa unseren Cashflow verdoppeln könnten. Ich freue mich auf 2010 und die Zeit danach.

Interview: Bettina Schragl

Aus dem Börse Express vom 7. September 2009