@Cieniak nie jestem znawcą krakowskiego rynku nieruchomości, ale na swoje potrzeby kalkuluję to tak:
1. licząc wyłącznie po cenie gołej działki przemysłowej to min. 35 mln
2. Z racji, że jest tam usytuowane największe regionalne (Polska południowa i wschodnia) centrum hurtu (nie hala targowa tutaj informacja do Wer) co samo w sobie jest samonapędzające i jest to biznes dochodowy to licząc dochodowością wartość jest min. 50 mln (patrz. wyniki)
3. Jednak co rusz dopływają takie informacje jak z linku poniżej

https://www.krakowdlamieszkancow.com/co-robimy/debata-nowe-miasto-rybitwy-walczymy-o-nasza-przyszlosc-podsumowanie/

... a z racji, że Rybitwy mają jedną z najlepszych lokalizacji w tym kwartale (samo skrzyżowanie ulic Christo Botewa i Półłanki) to gdyby sprawy nabrały taki obrót to projekt na 7 ha miałby wartość kilkuset mln w jakieś spółce np. z głownym akcjonariuszem Efektu (CFi)

Z racji, że lubię opierać się na faktach czyli na tym to co jest już dziś to według moich wyliczeń jest to ok. 50 mln a więc pkt 2 a więc dochodowy biznes regionalnego centrum hurtu i drugi fakt, który jest już dziś to bardzo dobrze doinwestowana infrastruktura w tym regionie (te inwestycje odbyły się w ostatnich latach i jest to jeden z najlepiej skomunikowanych regionów Krakowa) - proponuję zerknąć na tą infrastrukturę - tam władowano miliony

@Wer długo by Ci odpowiadać, ale takim wskazaniem niech będzie komunikat z trzeciego kwartału o kupnie dłużnych papierów warościowych za 5 mln.
https://www.bankier.pl/wiadomosc/EFEKT-Zawarcie-umowy-w-sprawie-nabycia-papierow-wartosciowych-7724189.html

Widać to porównaczo z drugim kwartałem

podobna do trzeciego kwartału sytuacja będzie w iV kwartale, bo zakupiono papiery wartościowe za kolejne 7 mln.
łącznie Efekt ma ulokowane 12 mln (patrząc na komunikaty) w papierach wartościowych z których odcina 5.5% w skali roku.

W sensie fizycznym nic tutaj się nie zadziało stąd po pobieżnym spojrzeniu takie Twoje wnioski odnośnie przepływów. Niczego tutaj z emisji nie ma potrzeby dolewać.

Jest jeszcze jedna pozycja, która w księgach generuje koszt a dla przykladu z racji wzrostów cen nieruchomości w ubiegłym roku fizycznie w głowie trzeba liczyć zyski.
Mam tutaj na uwadze amortyzację.

Zauważ, że w księgach nastąpiła amortyzacja budynków na bodaj 1.9 mln a każdy wie, żę fizycznie w roku 2019 ceny nieruchomości wzrosły i tak naprawdę amortyzacja jest kolejnym (oprócz spłat rat kredytowych) ukrytym zyskiem

W ogóle po zmianie umowy na dzierżawę może być tak, że po amortyzacji i spłacie kredytu księgowo będzie np. 1 mln straty ale w sensie fizycznym każdy doświadczony inwestor wie, że trzeba patrzeć też na zyski a więc kwotę spłaty kredytu oraz wzrost wartości nieruchomości więc każdy doświadczony inwestor wyliczy to sobie i będzie kupował gdy inni będą widzieć księgowe straty.

Co do regionalnego rynku hurtu największego w regionie Polski Południowej to nie hala targowa a dochodowy biznes, którym trzeba zarządzać -patrz wyniki (regionalne Bronisze) - przy czym gdyby zmienił się plan zagospodarowania to najbardziej opłacałoby się przenieść gdzieś poza Kraków.

ps
w skrócie
1. w ubiegłym roku wartość nieruchomości w tym hoteli wzrosła o min. 10% a księgowo mamy amortyzację za 9 miesięcy na poziomie 1.9 mln
2. przeplywy są ok. bo trzeba w nich uwzględnić, że Efekt spłaca kredyt za hotele (przez co roku wartość Efektu rośnie o 4-5 mln) i zakupił papiery wartościowe za 5 mln w IIi kwartale a póżniej za 7 mlnw iV kwartale łącznie za 12 mln i będzie z tego odcnał zyski na poziomie 5.5% rocznie