2009-09-28 09:00. KRN.pl
Pierwsza, wrześniowa debata portalu KRN.pl odbyła się pod hasłem „Program "Rodzina na swoim" a sytuacja na rynku mieszkaniowym w Krakowie i innych miastach Polski”. Wnioski płynące z debaty są niezwykle ciekawe. Wydaje się, że dynamiczny rozwój programu „Rodzina na swoim” to już przeszłość. Coraz mniej osób decyduje się na to rozwiązanie. Jednym z głównych powodów jest polityka banków, które drastycznie zwiększyły koszty kredytów z dopłatą. Wiele wskazuje na to, że przyczyny tego stanu rzeczy są nie tylko natury biznesowej (wysokie marże banków), ale być może również politycznej. Choć przy tej okazji należy zaznaczyć, że brakuje zapisów, które poskromiłyby zachłanność banków udzielających kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim”. Czy więc splot niekorzystnych czynników może zagrażać dalszej egzystencji całego systemu dopłat? Na to i na kilka innych ważnych pytań odpowiadali zaproszeni przez KRN eksperci.
KRN media, firma będąca od lat wydawcą mediów branżowych rynku nieruchomości, m.in. dwutygodnika „Krakowski Rynek Nieruchomości” i portalu KRN.pl wyszła z inicjatywą organizowania cyklicznych spotkań na temat rynku nieruchomości. Spotkania te, w formie debat eksperckich, mają służyć przekazywaniu rzetelnych, fachowych i aktualnych informacji dotyczących najważniejszych tematów z rynku mieszkań i domów.
Poniżej prezentujemy zapis debaty.
Bartłomiej Burejza (Portal KRN.pl): Jakim zainteresowaniem cieszy się program „Rodzina na Swoim”?
Aleksander Paszyński (Dom kredytowy NOTUS): Całość akcji kredytowej w ramach Rodziny na swoim to ponad 3 miliardy złotych udzielonych kredytów. Jednak ewidentnie widać, że przez ostatnie miesiące mamy do czynienia raczej z tendencją spadkową. Nie wiem, czy ma ona związek z okresem wakacyjnym, czy może te najbardziej atrakcyjne mieszkania, kwalifikujące się do programu, po prostu zniknęły z rynku.
W tym roku cały rynek kredytów rósł, nawet w miesiącach wakacyjnych, a jeżeli chodzi o Rodzinę na swoim, to obserwujemy wyraźny spadek. Zobaczymy, jaka będzie sytuacja w kolejnych miesiącach. Niewykluczone, że w skali globalnej czy w skali kraju te najciekawsze mieszkania, które kwalifikowały się do programu, zostały już przez rynek wchłonięte.
Tytus Misiak (Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań): Stowarzyszenie [Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań – red. KRN.pl] mocno włączyło się w ocenę braku równowagi w zakresie dostępu do kredytu z dopłatą w różnych miastach Polski. Najważniejszym dla nas porównaniem jest limit ceny metra kwadratowego w Krakowie i Poznaniu. Jeżeli w Poznaniu do programu kwalifikują się mieszkania do 7200 zł za m kw., to w Krakowie jest to suma 5340 zł za m kw. To rozrzut prawie 40 proc., który nie ma żadnego uzasadnienia. A przecież w Krakowie ceny są wyższe niż w Poznaniu.
Na dodatek liczba udzielonych kredytów w Krakowie w pierwszym półroczu br. była większa niż w Poznaniu. Wynika to z tego, że w Poznaniu bardzo mało się buduje. Poznaniacy nie są już nawet w stanie korzystać z programu. W Krakowie w tym okresie oddano trzy raz więcej mieszkań niż w stolicy Wielkopolski.
W przypadku programu Rodzina na swoim widzę dwa zasadnicze mankamenty. Po pierwsze – wskaźnik określający, do jakiej ceny mieszkania w danych miastach kwalifikują się do programu. Tak naprawdę to koszty budowy metra kwadratowego dałoby się oszacować w skali kraju i ewentualnie – z przyczyn uzasadnionych wskaźnikowo – rozróżnić aglomeracje, powiaty, zaścianki. Drugim mankamentem tej ulgi jest, że nie uwzględnia zamożności korzystających z niej klientów, nie jest de facto skierowana do osób potrzebujących pomocy w zakupie mieszkania. To dziwne, ponieważ nie spotkałem się nigdzie z jakąś ulgą czy dotacją państwową, która nie uwzględnia dochodowości.
Bartłomiej Burejza: Próbowaliśmy zaprosić przedstawiciela wojewody małopolskiego, który wypowiedziałby się na temat ogłaszanego wskaźnika. Nie udało się, ale dostaliśmy za to pisemne stanowisko dotyczące tegoż wskaźnika. Pozwolę sobie przytoczyć kilka zdań, mianowicie: „(...) wskaźnik jest obliczany na podstawie twardych liczb, głównie danych z GUS, cenników budowlanych”. Dalej czytamy: „Przedsiębiorcy budowlani na spotkaniu z wojewodą sami przyznali, że ankiety z GUS wypełniają niezbyt starannie”. Pismo kończą następujące słowa: „Proszę też pamiętać o tym, że program Rodzina na swoim to pewna forma pomocy od państwa i dlatego też obejmuje mieszkania tańsze, mniejsze i dalej od centrum. Byłoby wręcz niemoralne, gdyby całe społeczeństwo fundowało obywatelom obszerne apartamenty w dobrych lokalizacjach”. Nie wiem, jak mam odczytywać to zdanie, ponieważ można dojść do wniosku, że np. w Poznaniu sytuacja jest niemoralna, blisko 90 proc. mieszkań kwalifikuje się do programu.
Tytus Misiak: Kraków ma pewną specyfikę, jeżeli chodzi o rynek mieszkaniowy. Warszawa opanowana jest w większości przez duże firmy deweloperskie. Jest oczywiście także sporo małych inwestycji deweloperskich, ale trzon budownictwa stanowią takie firmy, jak Dom Development czy J.W. Constructions. Duże firmy potrafią liczyć koszty inwestycji w długim czasie, rozkładać te koszty i kumulować je w okresach wieloletnich. W Krakowie, jak sami wiemy, ten rynek jest bardzo rozdrobniony i dopiero w latach 2006-2007 zaczęli pojawiać się gracze zagraniczni lub większe firmy, które mają odpowiedni sposób prowadzenia inwestycji. Jednak ok. 120 deweloperów to firmy, które mają własne siły wykonawcze i nie do końca te wszystkie koszty odpowiednio dzielą. W Krakowie faktycznie obliczenia kosztów były zaniżone, bo nie sięgały do początków, m.in. zakupów gruntu i projektowania i wszystko, co się działo przez 3-4 lata prowadzenia inwestycji. Działy księgowe często nie kumulowały tych kosztów.
Bartłomiej Burejza: No właśnie. Ale mamy jeszcze w tym momencie rynek wtórny, duży zasób mieszkań. Jak wygląda sytuacja z punktu klientów, którzy chcą nabyć takie mieszkanie?
Armand Podczerwiński (Pośrednictwo nieruchomości INDEPRO): Zebrałem wszystkie informacje, jakie są dostępne w naszej firmie, rozmawiałem ze wszystkimi naszymi pośrednikami, przeglądałem nasz system. Ciekawe jest to, że my jako firma nie zwracaliśmy uwagi na program Rodzina na swoim do początku kwietnia, kiedy ta stawka była jeszcze niższa. Większa liczba mieszkań zaczęła się kwalifikować do programu dopiero od początku II kwartału 2009 r. W okresie maj-czerwiec w naszej ofercie mieliśmy ok. 12 proc. mieszkań, które spełniały warunki Rodziny na swoim. Potem z miesiąca na miesiąc ten udział spadał i w tej chwili, z mniej więcej 1000 ofert, ok. 6,5 proc. spełnia warunki programu.
Bartłomiej Burejza: Dlaczego ta liczba spadła? Czy te mieszkania zeszły z rynku? Armand Podczerwiński: W mojej opinii spadła z tego względu, że mieszkań tych nie przybywa. Co jest jeszcze istotne, przeglądnąłem, że spośród wszystkich transakcji, które przeprowadziliśmy w ciągu ostatnich 3 miesięcy w naszej firmie, 20 proc. są to transakcje, które mogłyby być zakwalifikowane do programu Rodzina na swoim. Mówię mogłyby, ponieważ my nie śledzimy, w jaki sposób nasi klienci finansują zakup takich nieruchomości, a nawet jeżeli, to nie gromadzimy takich danych. Natomiast na podstawie rozmowy z 20 pośrednikami zajmującymi się sprzedażą nieruchomościami w naszej firmie, mogę stwierdzić, że wszystkie te osoby podzielały jeden pogląd – coraz mniej osób interesuje się programem Rodzina na swoim. Ja bym nie powiedział, że ten program umiera, ale jednak te osoby, które miały z niego skorzystać, w dużej mierze zrobiły to wcześniej. W momencie, kiedy tych mieszkań jest mniej, klienci weryfikują swoje oczekiwania i szukają niejednokrotnie mieszkań droższych.
Bartłomiej Burejza: Jak wygląda ta sytuacja z punktu widzenia pośrednictwa finansowego?
Konrad Mitręga (Private Brokers): Moi przedmówcy poruszyli kwestię, że program powoli się wypala. Ja też to zaobserwowałem. Ja bym jednak wyjaśnienie tej sytuacji widział nie tylko w tym, że liczba odpowiednich mieszkań maleje, choć faktycznie bardzo wielu deweloperów, którzy do tej pory w Krakowie sprzedawali mieszkania w cenie do 5340 zł – Wawel Service, Gant, Sol Invest i parę mniejszych firm – dzisiaj nie ma co sprzedawać. Tych mieszkań już właściwie nie ma, został głównie rynek wtórny. Drugą sprawą jest, że ze względu na to, iż dużo tych mieszkań zostało sprzedanych, zaczyna brakować mieszkań, a co za tym idzie deweloperzy i ludzie, którzy sprzedają mieszkania, nie chcą obniżać cen do tego poziomu. Wiele z tych mieszkań ma ceny niewiele większe – 5500-5700 zł, ale nie kwalifikują się już one do programu Rodzina na swoim.
Natomiast najważniejszym, moim zdaniem, czynnikiem jest to, że banki systematycznie podnosiły marże kredytów z dopłatą. Wzór, zgodnie z którym wylicza się wartość opłaty, zakłada, że dopłata do kredytu będzie wynosiła połowę z WIBOR-u + 2 proc. marży, czyli na tę chwilę wynosiłaby 6,5 proc. dzielone przez 2, czyli ok. 3,25 proc. państwo dopłacało do każdego kredytu. Jeżeli realne oprocentowanie wynosiło 6 proc. to państwo dopłacało ponad połowę, czyli klient płacił jakieś 2,75 proc. Jeszcze w styczniu mieliśmy taką sytuację, że średnia marża kredytu Rodzina na swoim wynosiła 1,5 proc. W momencie, kiedy te marże skoczyły z 1,5 do 3,5-4 proc., klient nie płaci 2,75 proc., tylko 5 proc. Atrakcyjność tego systemu systematycznie spada, a my widzimy taką tendencje, że klienci przenoszą swoje zainteresowanie na kredyty walutowe, głównie w euro. Wzrost cen kredytów powoduje spadek zainteresowania tym segmentem [dopłaty rządowe – KRN.pl].
